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高額査定にご用心
不動産売却を依頼した時に、とにかく高い査定額を提示した不動産会社に任せたい。
売主様の心理としては当たり前かもしれません。貴金属や自動車の場合は、販売活
動がなくその場で金額が決定します。売却のための仲介手数料などもありません。
その場で買主と直接交渉ができるので、ご希望条件の限界まで高い金額で売却でき
るんです。ただし、相場を大きく逸脱することもないですね。
では不動産売却の場合はどうでしょうか。
不動産も相場適正価格から、大きくかけ
離れた物件が成約することはない
と言ってもいいでしょう。なぜなら不動産価格を決定
する大きな要因は、物件の市場性(人気や希少性等)、タイミング(大事です)それに
成約事例という要素が絡み合い「不動産の適正価格」が構成されます。
もしあなたが不動産を購入するときに、相場も調査せずに安易に購入を決断される
でしょうか。
「居酒屋のビールのようにとりあえず」というわけにはいきませんよね!
購入する人の人生を決めかねない一生の買物です。購入する側も必死で情報収集
されておられますよ。そのため相場を無視した高額査定物件は売れません!
相場を無視した高額査定
 両手取引と囲い込み
専属専任媒介と正しい査定
査定の種類説明
査定価格を提示する場合、一般的な不動産業者は高額査定になりがちな販売査定
のみを提案てきます。青山エステートでは販売査定・標準査定・買取査定の3つの
査定金額を提案させていただき、お客様ご自身が査定金額をご理解の上、お客様の
ニーズにマッチした販売価格を選択していただくように提案させていただきます。
ではこの三種類の差は何でしょうか?
三種類の査定
査定から売却
売主のニーズを考えた査定査定詳細説明
買取査定は、通常査定と比較して2~3割り程度は下がります。仲介ではなく買取の即決価格になりますので、うそをつけない
金額なります。なぜなら、すぐに契約をする金額です。この金額が高いほど、他の2つの査定の信頼性が高くなります。

最終的に売出価格を決定されるのは売主様です。
求めるの答えがスピードなのか、それとも金額かは人によって千差万別ですが、すべての可能性を理解されて上で、売出価格を
決定しましょう!
 なぜ販売不可能な高額査定をするのか
不動産業者は売物件をレインズとい、公的な不動産流通システムに登録します。レインズには現在販売中の物件や過去の成約
事例などを検索することができ、現在の市場動向などをすべて把握することができます。
それなら、なぜ到底販売することのできない査定価格を提示する業者がいるんでしょうか。それは売物件が欲しいからです。
売主様の立場からすると一円でも高く売りたいのは当然です。そのため、売主様の利益を無視しても、自分の営業成績が優先され
るためそのような売主様の心理状態を手玉にとって、売主様が飛びつくような高額査定金額を提示します。不動産会社の大小は問
いません。
オークションでとは違いますが、他の仲介業者が提示した金額より少しでも高い金額を提示します。でもその数字にはまったく根拠
がありません。
高額査定業者に売却を任せると 
 高額な査定金額を提示した業者と締結した売主様はどうなるのでしょうか?
まずは何らかの広告活動を行いますが、業者は反響がないことなどは百も承知しています。期待していた売主様はがっかりですね。
そして間違いなく、数週間を経過すると「そろそろ価格を見直しましょう」という提案があります。
これほどお客様の利益を軽視する業界も少ないと思いますね。販売開始までは高額査定を提示して、それを信じた売主様から専属
専任媒介契約を締結し、その後、数ヶ月間わたり時間は過ぎれど結果の出ないまま、売主様も進捗状況を知らないままに、当初の
査定価格よりも低いで販売せざるを得ないことになります。
このような物件になると、売れていない物件と市場に認識されるので問い合わせなど、「夢のまた夢」になってしまいます。
物件によっては、最初に提案した買取金額より安い金額で業者に買取されることに・・・・・・・

不動産を購入するときより、売却をするときの方が精神的な疲労は大きいですよ。その疲れたときに買取られます・・・ホント

何も業者買取や両手取引がすべて悪い言っているのではありません。しかし、売主様がこのような経過をまったく知らないうちに
行われることが問題だと思います。このようなことが現場で横行しているのが現実です。

結果としてそうなることを否定しているのではありません。売主様の不利益も説明義務があるのではないでしょうか。
 査定のコツ
 不動産査定は一社だけに依頼しても、比較検討はできません。できれば3~5社程度には依頼することがいいでしょう。
そして「一番高い査定価格と一番安い査定価格は外すこと」  プロの不動産屋でもこのようにして査定をしてるんですよ!
不動産業者を選ぶ
 成約の有無ははっきり言って「営業マンの実力」で決定します。
プロの仕事はお客様の抱える問題を解消してくれる優秀な営業マンが大切です。大手の営業マンだから優秀とは限りません。
大手以外の不動産会社がたくさんあるのは、大手の会社などで結果を残した人達が起業してるからなんです。
売るのも買うのも営業マン次第ですね。

大きな会社、小さな会社のどちらにも査定依頼をしてみましょう。
大事なことは、一社にだけしか仕事を依頼できない専属専任媒介契約はやめて、小さな町の不動産屋さんのも全国展開の大手
仲介業者にも仕事を依頼できる「一般媒介契約」を締結しましょう。
それでも、一社だけに依頼をされる場合には書面だけは一般媒介契約を使いましょう。あなたは束縛されません。

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